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10月20日《法制在线》邀请河南宇言律师事务所

发布时间:2016-10-25 10:55:45   来源:   评论:0
导读:10月20日《法制在线》邀请河南宇言律师事务所王清洁律师:房屋租赁涉及的法律问题一、房屋租赁涉及的法律问题:房屋租赁相比买卖要简单很多,基本上没有太多需要关注的问题,甚至有不少人认为租赁合同都可有可无。

10月20日《法制在线》邀请河南宇言律师事务所王清洁律师:房屋租赁涉及的法律问题

一、房屋租赁涉及的法律问题:

房屋租赁相比买卖要简单很多,基本上没有太多需要关注的问题,甚至有不少人认为租赁合同都可有可无。实际情况却恰恰相反,由于房屋租赁中承租人并非房屋所有权人,他仅从所有权处取得有限的使用权,因此在租赁期限内,承租人的房屋使用范围、相关设施的使用及费用承担均应有明确约定。而对于房东而言,毕竟租赁期限内房屋已脱离自己的实际掌控,如何确保自己的租金收益,同时又保护房屋不被人为损坏,避免租客违约提前退租后“人去楼空”的被动情形,这些问题都需要租赁双方事先达成共识并制定相应措施。
 租金的支付时间及支付方式,同样具有举足轻重的地位。出现承租人拖欠租金的情形时,事先约定有支付时间就显得尤为重要。这样,出租人就有权自该支付时间起向承租人加收滞纳金。(对于滞纳金数额若有约定,则依据双方约定;若双方未有约定,根据《房屋租赁条例》第23条规定,以拖欠租金额的日万分之四计收)另外,法律规定承租人无正当理由未支付或者延期支付租金达一定期限的,出租人有权解除租赁合同。法律允许双方当事人自行约定该期限,若无约定,《房屋租赁条例》第23条规定为累计超过6个月。至于租金的支付方式,包括现金、支票或银行转账等,承租人应依照双方约定的支付方式支付租金。

 押金通常为一到三个月的租金。租赁关系终止时,租赁保证金可用于抵冲依合同约定由承租人承担的各项费用,剩余部分应返还承租人。在出现承租人提前退租、拖欠相关费用等情形时,允许出租人先行以租赁保证金抵冲相关费用,这对于出租人较为公平。但转租在租赁范围、时间等方面在很大程度上受到所有之前租赁合同的限制,即转租的租赁条件不得大于作为本次出租人即上手承租人于上手租赁合同中取得的租赁条件,主要指租赁范围、时间等,超出部分无效。另外在转租房屋时,需要取得所有上手同意本次转租关系的证明,该同意证明可以采用两种形式:上手租赁合同中已约定承租人有转租权或者所有上手直接对本次转租提供同意证明。若未取得所有上手对此次转租的上述任何一种同意证明,未同意转租的上手随时有权解除与其存在租赁关系的承租人之间的租赁合同,则此后所有转租关系均将被相应解除。
  最后,对于租赁期限内相关附属设施、设备的使用,房屋的维修责任及相关费用的承担,承租人是否有权对房屋进行装修,及待租期届满时增添的设施、设备的归属、补偿问题等,双方也应有明确约定,以防在出现争议后相互扯皮的现象。

二、热线电话:

听众:朋友帮李女士在市区租了一间房间,住两天,但是就在住那的第二天,房东来了并要求我搬出,并且要求把朋友的东西也搬出,说李女士朋友属于转租,并不退还押金,房子还没有到期,问有能告诉该怎么去做?朋友这么做属于转租吗?

律师:只要你们之间没有支付租金,就不是转租。如果在租房合同中事先约定除租房人之外不允许其他人入住否则解除合同,那么房东可以这样做。否则,房东必须证明你朋友将房子转租给了你,然后才可以要求解除租房合同。

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